案情简介：

　　2019年9月20日，某银行与徐某、惠州某房地产开发公司(下称惠州公司)签订《个人一手住房贷款合同》，约定徐某向某银行贷款购买惠州公司开发的某房产，徐某以该房产作为抵押担保，惠州公司提供阶段性连带责任保证，自徐某办妥抵押登记手续且某银行收到抵押权证书之日起(而非预告抵押登记手续之日起)，惠州公司不再承担保证责任。该房产在惠州国土部门办理了所有权人首次登记。2019年10月18日，某银行与徐某亦办理了预售商品房抵押权预告登记。合同签订后，某银行依约向徐某发放贷款，但徐某收房后未按约还款，构成违约。某银行诉至法院，请求徐某承担违约责任，对处置抵押房产价款优先受偿，惠州公司承担连带保证责任。

　　裁判结果：

　　市中级法院认为，合同约定惠州公司承担阶段性保证责任的条款，不应仅拘泥于所使用的词句，而应探究当事人的真意，结合行为性质和目的、交易习惯及诚信原则解释。本案房产既办理了所有权人首次登记，又办理了预售商品房抵押权预告登记。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》(下称民法典担保制度司法解释)第五十二条关于“当事人办理了抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，尽管涉案房产尚未办理正式抵押登记手续且收到抵押权证书，但该预告抵押登记未出现失效情形，故抵押权预告登记的法律效力已经使某银行获得优先受偿权，达到了合同约定的解除条件，某银行再要求惠州公司承担保证责任，显然与合同缔约目的和当事人本意相悖，亦有违公平原则。据此，法院改判支持银行主债权和优先受偿权，但驳回对惠州公司承担保证责任的诉讼请求。

　　典型意义;

　　签订《个人住房一手贷款合同》过程中，金融机构为控制房产抵押权设立前敞口期的商业风险，保障自身利益，通常要求开发商提供阶段性保证责任延续至“正式抵押登记办妥之日且收到抵押权证书之日”。如果机械理解和适用合同文本，明显违背阶段性担保的“过渡性”本质。在金融机构已可实质行使抵押权的情况下，如仅因未取得正式抵押权证书而认为其可继续享有开发商的保证及房产抵押权的双重担保，缺乏经济上的目的性和正当性，无疑将与当事人缔约目的相悖，亦与现实效果严重脱节。质言之，阶段性担保与房产抵押担保互为承继而非并存关系。在当前房地产市场深度调整期，为切实服务“保交楼、稳民生、防风险”的大局，本案根据民法典担保制度司法解释确立的抵押预告登记具有优先受偿效力的裁判标准，厘清了开发商阶段性保证责任的边界，从司法层面为房企卸下了替银行商业风险“无限兜底”的沉重枷锁。这种精准“松绑”，既是对目前处于特殊困难时期市场主体合法权益的有力保护，也是助力行业走出困境，实现良性循环的重要一步。

　　合议庭成员：刘雁兵(承办法官)、 钱松、马翼

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